대출 상환의 구조

이자는 남은 잔액에 붙는다

1,000만원을 연 6%로 빌렸다고 하자. 한 달 이자는 1,000만원 × 6% ÷ 12 = 5만원이다. 이번 달에 원금 100만원을 갚으면 다음 달 잔액은 900만원이 되고, 이자는 4만 5천원으로 줄어든다. 대출 상환의 모든 계산은 이 한 줄에서 출발한다. 이번 달 이자 = 지난달 남은 잔액 × 월 이율. 이자는 처음 빌린 돈이 아니라 아직 갚지 않은 돈에 붙는다.

그러면 남는 질문은 하나다. 매달 원금을 얼마씩 갚느냐. 여기에 따라 상환 방식이 갈린다. 은행에서 고르는 대표적인 방식은 세 가지다.

• 원리금균등상환(Annuity / Level payment): 원금과 이자를 합친 금액이 매달 같다. 처음엔 이자가 크고 원금이 작으며, 갈수록 반대가 된다. 주택담보대출과 학자금 대출에서 가장 흔하다.
• 원금균등상환(Linear / Equal principal): 원금을 매달 같은 금액씩 갚는다. 잔액이 일정하게 줄어 이자도 일정하게 줄고, 매달 내는 돈은 점점 작아진다. 첫 달 부담이 가장 크다.
• 만기일시상환(Bullet): 만기까지 이자만 내다가 마지막 달에 원금 전부를 한 번에 갚는다. 신용대출과 전세자금대출에서 흔하다. 매달 부담은 가장 작지만 잔액이 줄지 않아 이자는 가장 많다.

여기에 거치 기간(Grace period)이 붙기도 한다. 처음 몇 년은 이자만 내고 원금은 그 뒤부터 갚는 방식이다. 거치 기간 동안은 만기일시와 같고, 이후에는 원리금균등이나 원금균등으로 바뀐다.

원리금균등 상환액은 "매달 같은 돈 \(M\)을 \(n\)번 내서, 그 현재가치가 빌린 돈 \(P\)와 같아지게" 정한 값이다. 4장의 연금(年金) 현재가치 공식을 거꾸로 푼 것이다.

상환 스케줄을 한 달씩 펼치기

아래 막대는 한 달에 하나씩, 대출이 끝날 때까지 매달 내는 돈이다. 빨간 부분이 이자, 녹색 부분이 원금이다. 방식을 바꿔 보고, 막대 위에 마우스를 올리거나(휴대폰에서는 눌러서) 그 달에 낸 돈의 내역을 확인한다.

3억원을 연 4%로 30년 빌리면 원리금균등 상환액은 매달 1,432,246원이다. 첫 달 이 돈 가운데 이자가 100만원, 원금은 432,246원뿐이다. 30년 동안 낸 이자를 모두 더하면 약 2억 1,561만원으로, 빌린 돈의 70%를 넘는다. 금리를 8%로 올려 보면 총 납입이 빌린 돈의 2.6배를 넘는다. 오래 빌리는 큰돈에서는 금리와 기간이 원금만큼 중요해진다.

왜 초반엔 이자가 대부분인가

원리금균등은 매달 같은 돈을 내는데, 첫해에는 낸 돈의 약 69%가 이자로 나간다(3억원, 연 4%, 30년). 은행이 이자를 먼저 챙기도록 짠 것처럼 보이지만, 사실은 앞에서 본 한 줄의 결과일 뿐이다. 처음에는 잔액이 가장 크니 이자가 가장 크다. 같은 금액에서 이자를 빼고 남은 만큼만 원금이 줄어든다. 원금이 조금 줄면 다음 달 이자가 조금 줄고, 그만큼 원금 몫이 조금 커진다. 이 되먹임이 처음엔 느리게, 끝으로 갈수록 빠르게 돈다.

재생 버튼을 누르면 30년이 15초 동안 흘러간다. 왼쪽은 남은 잔액, 오른쪽 막대는 그 달에 낸 돈의 구성이다. 그래프를 끌어 원하는 시점으로 옮길 수도 있다.

연 4%, 30년 대출의 15년 지점에서 남은 잔액은 약 1억 9,363만원이다. 절반의 시간이 지나도 원금은 35%밖에 줄지 않는다. 이 사실은 두 가지를 알려 준다. 첫째, 대출 초기에 집을 팔거나 대출을 갈아타면 생각보다 많은 빚이 남아 있다. 둘째, 중도상환은 이를수록 효과가 크다. 잔액이 클 때 원금을 줄이면 남은 수백 달의 이자가 함께 줄기 때문이다. 이것은 뒤에서 직접 확인한다.

세 방식의 잔액과 총이자

세 방식을 한 그래프에 겹쳐 본다. 잔액 곡선 아래 넓이가 클수록 이자를 오래, 많이 낸다. 세로 점선을 끌어 같은 시점에 세 방식이 어디에 있는지 비교한다.

총이자만 보면 원금균등이 가장 싸다. 그런데 첫 달 부담이 원리금균등보다 약 40만원 크다. 소득이 시간이 갈수록 늘어나는 사회초년생에게는 처음이 가장 빠듯하므로, 원리금균등의 "처음에 덜 내고 나중에 더 오래 내는" 구조가 오히려 맞을 수 있다. 만기일시는 매달 부담이 가장 작지만 원금이 전혀 줄지 않는다. 만기에 갚을 목돈이 따로 마련되어 있지 않다면, 만기일시는 빚을 미루는 것이지 줄이는 것이 아니다.

고정·변동·혼합 금리와 1%p의 무게

대출 금리는 보통 두 부분으로 이루어진다. 은행이 돈을 조달하는 비용을 따르는 기준금리(Base rate)와, 은행이 위험과 이윤을 얹는 가산금리(Spread)다. 여기서 급여 이체나 카드 사용 같은 조건에 따른 우대금리를 뺀다. 주택담보대출의 기준금리로는 코픽스(COFIX, 은행 자금조달비용지수)나 은행채 금리가 쓰인다. 한국은행 기준금리가 오르면 이 지표들이 따라 오르는 흐름은 5장에서 봤다.

• 고정금리(Fixed rate): 만기까지 금리가 바뀌지 않는다. 앞날이 확실한 대신 처음 금리가 변동금리보다 조금 높은 경우가 많다. 금리 상승의 위험을 은행이 진다.
• 변동금리(Variable rate): 보통 6개월이나 1년마다 기준금리를 따라 다시 정해진다. 금리 상승의 위험을 빌린 사람이 진다.
• 혼합금리(Hybrid rate): 처음 몇 년(흔히 5년)은 고정, 그 뒤는 변동이다. 은행에서 "고정형"이라 부르는 주택담보대출 상당수가 실제로는 이 형태다.

금리 1%p는 작아 보인다. 연 4%와 5%의 차이는 "1"이다. 그런데 큰돈을 오래 빌리면 이 1이 원금의 수십 퍼센트가 된다. 아래 그래프에서 손잡이를 끌어 기준 금리를 바꾸면, 주황 띠가 그 금리와 1%p 높은 금리 사이의 차이를 보여 준다.

3억원을 30년 원리금균등으로 빌릴 때, 연 4%면 월 1,432,246원, 연 5%면 월 1,610,465원이다. 한 달에 17만 8천원 차이가 360번 쌓이면 총이자 차이는 약 6,416만원이 된다. 대출을 알아볼 때 0.1~0.2%p의 우대금리를 챙기고, 여러 은행의 금리를 비교하는 수고가 그만한 값어치가 있는 이유다. 반대로 변동금리 대출을 가진 사람에게는 기준금리 1%p 인상이 이만큼의 부담 증가로 돌아온다.

변동금리의 경로를 직접 그려 보기

변동금리 대출은 금리가 바뀔 때마다 남은 잔액과 남은 기간으로 상환액을 다시 계산한다. 그래서 앞날의 금리가 어떤 길을 걷느냐에 따라 매달 내는 돈이 달라진다. 위쪽 그래프에 손가락이나 마우스로 금리의 길을 그려 본다. 아래쪽에서 매달 내는 돈이 따라 움직인다. 금색 점선은 같은 기간 고정금리 대출의 상환액이다.

변동금리를 고를지 고정금리를 고를지는 "금리가 오를까 내릴까"를 맞히는 게임이 아니다. 아무도 30년 금리를 맞히지 못한다. 묻는 것은 금리가 크게 올라도 매달 낼 수 있는가다. 월 납입이 30% 늘어도 생활이 버틴다면 처음 금리가 낮은 변동금리가 합리적일 수 있다. 빠듯하다면 조금 더 내고 확실성을 사는 고정금리나 혼합금리가 안전하다. 고정금리의 금리 차이는 "금리 상승 보험료"라고 보면 된다.

중도상환: 기간을 줄일까, 월 납입을 줄일까

보너스나 적금 만기로 목돈이 생기면 대출 일부를 미리 갚을 수 있다. 이것이 중도상환(Prepayment)이다. 원리금균등 대출에서 중도상환을 하면 은행은 보통 두 가지 중 하나로 남은 스케줄을 다시 짠다.

• 기간 단축: 매달 내는 돈은 그대로 두고, 대출이 일찍 끝난다.
• 월 납입 감소: 끝나는 날은 그대로 두고, 매달 내는 돈이 줄어든다.

아래 그래프의 금색 동전을 끌어 목돈을 넣을 시점을 정하고, 금액과 방식을 바꿔 본다. 점선은 중도상환을 하지 않았을 때의 원래 스케줄이다.

같은 5,000만원을 같은 날 갚았는데 이자 절감이 두 배 넘게 차이 나는 이유는 무엇일까. "월 납입 감소"는 줄어든 잔액을 남은 25년에 고르게 다시 나눈다. 매달 원금을 조금만 갚으니 잔액이 다시 천천히 줄고, 이자도 오래 붙는다. "기간 단축"은 원래대로 매달 143만원을 계속 내므로, 그 안에서 원금 몫이 커져 잔액이 훨씬 빨리 준다. 이자를 줄이는 것이 목표라면 기간 단축이, 매달의 숨통을 틔우는 것이 목표라면 월 납입 감소가 맞다. 월 납입 감소로 줄어든 돈을 저축하지 않고 써 버리면 이자 절감은 적고 빚은 오래 남는다.

기간을 늘리면 월 부담은 줄고 이자는 는다

월 상환액이 버거우면 은행은 기간을 늘리자고 제안한다. 20년을 30년으로, 30년을 40년이나 50년으로. 월 부담이 줄어드는 것은 사실이다. 그 대가는 무엇일까. 아래 곡선의 점 하나가 대출 기간 하나다. 가로는 월 상환액, 세로는 총이자다. 손잡이를 곡선을 따라 끌어 본다.

곡선은 오른쪽 아래(짧은 기간: 월 부담 큼, 이자 적음)에서 왼쪽 위(긴 기간: 월 부담 작음, 이자 많음)로 휘어 올라간다. 처음 몇 년을 늘릴 때는 월 부담이 크게 줄지만, 기간이 길어질수록 월 부담은 거의 줄지 않고 이자만 쌓인다. 월 상환액에는 바닥이 있기 때문이다. 기간이 무한히 길어도 매달 이자(잔액 × 월 이율)만큼은 내야 한다. 3억원, 연 4%면 그 바닥이 월 100만원이다. 40년, 50년 대출은 그 바닥에 다가가는 대가로 원금보다 큰 이자를 낸다.

DSR과 LTV: 은행은 얼마까지 빌려 주는가

지금까지는 빌린 다음의 이야기였다. 그 전에, 은행은 얼마까지 빌려 줄까. 한국에서는 두 가지 잣대가 대출 한도를 정한다. 하나는 담보, 하나는 소득이다.

• LTV(Loan To Value, 주택담보대출비율): 집값 대비 대출 비율의 상한이다. 6억원 집에 LTV 50%가 적용되면 담보만으로는 최대 3억원이다. 지역(규제지역 여부), 보유 주택 수, 생애최초 구입 여부에 따라 약 40~80% 범위에서 달라진다. 수도권·규제지역에는 금액 상한도 붙는다. 2025년 6·27 대책이 수도권 주택담보대출을 6억원까지로 묶었고, 10·15 대책은 집값 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 한도를 나누고 규제지역 LTV를 40%로 정했다.
• DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율이다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출의 원리금까지 더한다. 2026년 기준 은행권 한도는 약 40%, 2금융권은 약 50%다(총대출이 1억원을 넘는 사람에게 적용).

DSR은 금리와 기간에도 민감하다. 같은 연소득이라도 금리가 높으면 같은 원리금으로 갚을 수 있는 원금이 작아지고, 기간이 길면 커진다. 여기에 스트레스 DSR(Stress DSR)이 더해진다. 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고, 한도를 계산할 때만 실제 금리에 가산금리(스트레스 금리)를 더하는 제도다. 2025년 하반기부터 은행권에서 전면 시행되었고, 수도권 주택담보대출 기준 약 1.5%p를 더하는 것이 대표적이다(대출 종류, 지역, 고정금리 기간에 따라 다르고 계속 조정되고 있다). 실제로 내는 금리는 그대로이고, 빌릴 수 있는 한도만 줄어든다.

DSR 40%는 "은행이 이만큼까지는 빌려 준다"는 상한이지, "이만큼 빌려도 괜찮다"는 기준이 아니다. 세전 연소득의 40%는 세후 실수령액으로 보면 절반 가까이가 된다. 연봉 3,600만원의 월 실수령은 약 265.6만원(6장)인데, DSR 40%를 꽉 채우면 매달 120만원이 원리금으로 나간다. 남은 145만원으로 생활비와 저축을 해야 한다. 한도는 은행의 위험 관리 숫자이고, 내 가계의 적정선은 7장의 예산에서 정한다.

갚을까, 굴릴까

여윳돈 1,000만원이 생겼다. 대출을 갚을까, 투자할까. 이 질문의 핵심은 단순하다. 대출을 갚는 것은 대출 금리만큼의 수익을 확실하게 얻는 것과 같다. 연 4.5% 대출을 1,000만원 갚으면 1년에 45만원의 이자가 사라진다. 세금도 없고, 위험도 없다. 그러니 비교 대상은 "세후 기대수익률"이고, 투자에는 흔들림이 따라온다는 점까지 함께 저울에 올려야 한다.

아래는 같은 1,000만원으로 대출을 갚은 경우(금색 선, 확정)와 투자한 경우(녹색 부채꼴, 600가지 가능한 미래)를 비교한다. 오른쪽 막대는 기간 끝에서 투자 결과가 어떻게 흩어지는지 보여 준다. 빨간 막대는 대출을 갚았을 때보다 못한 결과다.

판단의 순서는 이렇다.

1. 금리가 높은 빚부터 갚는다. 카드 리볼빙(9장)이나 연 10%를 넘는 신용대출을 갚는 것은 어떤 투자보다 확실한 고수익이다.
2. 비상금은 갚기 전에 남긴다. 빚을 갚은 돈은 다시 꺼내 쓸 수 없다. 급한 일이 생겨 다시 빌리면 더 높은 금리를 내게 된다. 필수지출 3~6개월치(8장)는 손에 둔다.
3. 대출 금리가 예금의 세후 금리보다 낮다면(정책 학자금 대출처럼) 서둘러 갚을 이유가 약하다. 저축이 이긴다.
4. 그 사이 구간(대출 금리 3~6%)에서는 확실한 대출 금리와 불확실한 기대수익을 저울질한다. 같은 기대수익이라면 확실한 쪽의 가치가 더 크다. 하락장에서 투자 손실과 대출 이자가 동시에 나가는 상황을 견딜 수 있는지가 기준이다.

한결의 학자금 대출

한결은 1,200만원의 학자금 대출을 연 1.7%, 10년 원리금균등으로 갚고 있다. 세 가지 방식으로 바꿔 계산하면 다음과 같다.

원금균등으로 바꿔도 10년 동안 아끼는 이자는 3만원 남짓이다. 금리가 1.7%로 낮아서 방식에 따른 차이가 작다. 그러면 한결이 매달 남는 돈의 일부를 학자금에 더 넣어 빨리 갚는 것은 어떨까. 아래에서 매달 추가 상환액과 저축의 세후 이율을 바꿔 두 길을 비교한다. 두 경우 모두 매달 같은 돈(정규 상환 + 추가 금액)을 쓴다. "갚기"는 그 돈을 대출에 먼저 넣고 다 갚은 뒤부터 저축하고, "모으기"는 정규 상환만 하고 나머지를 저축한다.